تخلیه در صلاحیت کجاست؟

وقتی قرارداد اجاره تموم میشه و مستاجر ملک رو تخلیه نمی کنه، اینکه برای درخواست تخلیه به کجا باید مراجعه کنیم، بستگی به نوع قرارداد اجاره و شرایطش داره. در بیشتر موارد، شورای حل اختلاف (یا دادگاه صلح) محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری رو داره؛ البته اگه قرارداد شرایط قانونی خاصی داشته باشه. اگه این شرایط فراهم نباشه، یا بحث پیچیده تر باشه، باید برای گرفتن حکم تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرد. فهمیدن این تفاوت ها و دونستن مرجع صالح، کلید حل سریع مشکل شماست و کمک می کنه الکی تو راهروهای دادگستری سرگردون نشید و زمان و پولتون هدر نره.

بازپس گیری ملک بعد از اتمام قرارداد اجاره، یکی از دغدغه های اصلی خیلی از موجرهاست. از اون طرف، مستاجرها هم دوست دارن از حقوق خودشون باخبر باشن تا اگه خدای نکرده مشکلی پیش اومد، بتونن درست دفاع کنن. این موضوع فقط به یه کاغذبازی ساده ختم نمیشه، بلکه کلی پیچیدگی حقوقی داره که اگه درست ازشون سر درنیارید، ممکنه کارتون لنگ بمونه. در این مقاله می خوایم قدم به قدم، خیلی خودمونی و کاربردی، بهتون بگیم که تخلیه در صلاحیت کجاست، چه مراحلی داره و برای هر کدوم از مسیرهای قانونی (دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه) باید چیکار کنید. قراره یه راهنمای کامل و به روز داشته باشید که با خیال راحت بتونید تصمیم درست رو بگیرید و حقتون رو پیگیری کنید.

دستور تخلیه فوری: سریع ترین راه برای بازپس گیری ملک

تصور کنید قرارداد اجاره ملک شما تموم شده و مستاجر با اینکه موعدش رسیده، قصد تخلیه نداره. اولین چیزی که به ذهنتون میاد اینه که سریع ترین راه برای پس گرفتن ملک چیه؟ اینجا پای دستور تخلیه فوری به میون میاد. این دستور یه روش سریع و کم دردسر برای موجرهاییه که قرارداد اجاره شون بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشه.

مرجع صالح برای دستور تخلیه فوری کجاست؟

جواب این سوال خیلی واضحه: شورای حل اختلاف (یا دادگاه صلح) محل وقوع ملک. یعنی اگه ملک شما تو تهران، محله الف هست، باید برید شورای حل اختلاف همون محله. چرا شورا؟ چون قانونگذار تو بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، صراحتاً صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه املاک رو به این شوراها داده. دستور تخلیه فوری نه حکم محسوب میشه و نه قرار. یه جور دستور اداری قضاییه که سرعت عملش خیلی بالاست و معمولاً نیاز به تشریفات دادرسی طولانی و پیچیده نداره. قاضی شورا با بررسی مدارک شما، اگه ببینه همه چی اوکیه، دستور تخلیه رو صادر می کنه.

چه شرایطی برای صدور دستور تخلیه فوری لازم است؟

برای اینکه بتونید از این مسیر سریع استفاده کنید، چند تا شرط اساسی باید وجود داشته باشه. اگه یکی از این شرط ها نباشه، متاسفانه نمی تونید دستور تخلیه فوری بگیرید و باید راه سخت تری رو برید:

• قرارداد اجاره کتبی: اول از همه، باید یه قرارداد اجاره مکتوب داشته باشید. شفاهی بودن اجاره به هیچ دردی نمی خوره. این قرارداد می تونه عادی باشه (مثل همون قراردادهایی که تو آژانس های املاک تنظیم میشه) یا رسمی (که تو دفترخونه تنظیم میشه).
• انقضای مدت اجاره: مدت قرارداد اجاره باید حتماً تموم شده باشه. تا وقتی مدت اجاره تموم نشده، نمی تونید درخواست تخلیه فوری بدید، مگر اینکه حق فسخ قرارداد به دلایل خاصی رو داشته باشید.
• امضای دو شاهد: اینجا یه نکته خیلی مهمه که خیلی ها بهش توجه نمی کنن. حتی اگه قرارداد اجاره شما رسمی و تو دفترخونه تنظیم شده باشه، برای اینکه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و دستور تخلیه فوری بشه، باید حتماً دو تا شاهد ذیلش رو امضا کرده باشن. این امضاها نشون میده که قرارداد با علم و اطلاع شاهدها تنظیم شده.
• عدم وجود حق سرقفلی: اگه ملک تجاری باشه و مستاجر حق سرقفلی یا کسب و پیشه داشته باشه، داستان فرق می کنه. در این موارد، نمی تونید دستور تخلیه فوری بگیرید و باید از مسیرهای دیگه ای اقدام کنید که معمولاً پیچیده تر و زمان برترن.
• امضای موجر و مستاجر: خب، این که بدیهیه. قرارداد باید توسط هر دو طرف امضا شده باشه. اثر انگشت تنها کافی نیست.

نقش سامانه های الکترونیکی در دستور تخلیه فوری (خودنویس و ثبت اسناد)

تو سال های اخیر، قوانین و روند ثبت قراردادها کمی تغییر کرده تا کارها شفاف تر و راحت تر بشه. اینجا دو تا سامانه خیلی مهم به میدون میان:

• سامانه خودنویس: این سامانه برای قراردادهای اجاره با مدت زمان زیر دو سال طراحی شده. اگه قرارداد اجاره تون رو تو این سامانه ثبت کنید و شهود هم به صورت الکترونیکی امضاش کنن، قرارداد شما از حمایت قانون ۱۳۷۶ برخورداره و می تونید برای دستور تخلیه فوری اقدام کنید. خوبی این سامانه اینه که دیگه نیازی به کاغذبازی زیاد نیست و همه چی آنلاین انجام میشه.
• سامانه ثبت الکترونیک اسناد: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، اگه مدت قرارداد اجاره شما بیش از دو سال باشه، باید حتماً تو این سامانه ثبت بشه. این قانون با هدف رسمی کردن همه معاملات املاک و مستغلات اومده تا جلوی خیلی از سوءاستفاده ها و کلاهبرداری ها رو بگیره.

حالا اگه قرارداد اجاره تون رو تو این سامانه ها ثبت نکنید، چی میشه؟ متاسفانه باید بگم که نمی تونید درخواست دستور تخلیه فوری رو مطرح کنید و راهی جز تقدیم دادخواست برای گرفتن حکم تخلیه براتون باقی نمی مونه که هم زمان برتره و هم دردسرهای خاص خودشو داره.

مراحل درخواست و صدور دستور تخلیه فوری

خب، اگه شرایط بالا رو دارید و می خواید دستور تخلیه فوری بگیرید، این مراحل رو باید طی کنید:

1. تقدیم درخواست به شورای حل اختلاف: اول باید با مدارک لازم (که مهم ترینش اصل قرارداد اجاره و سند مالکیت ملکه) یه درخواست کتبی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه بدید.
2. بررسی شرایط توسط قاضی: قاضی شورا مدارک شما رو بررسی می کنه تا مطمئن بشه همه شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود داره.
3. صدور دستور تخلیه: اگه همه چی اوکی باشه، قاضی دستور تخلیه رو صادر می کنه. این مرحله معمولاً بدون تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از مستاجر انجام میشه و همین سرعت کار رو بالا می بره.

حکم تخلیه: وقتی چاره ای جز دادرسی طولانی تر نیست

همیشه هم نمیشه با دستور تخلیه فوری کار رو پیش برد. گاهی اوقات شرایط طوریه که باید راه طولانی تر و پیچیده تری رو انتخاب کرد: گرفتن حکم تخلیه. این مسیر وقتیه که قرارداد اجاره شما شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری رو نداره یا به دلایل دیگه ای، قاضی باید به موضوع عمیق تر رسیدگی کنه.

مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه کجاست؟

برخلاف دستور تخلیه فوری، مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک هست. اینجا دیگه با یه دعوای حقوقی سروکار داریم که نیاز به رسیدگی مفصل قضایی و طی کردن مراحل دادرسی داره. در واقع، موضوع یه پرونده حقوقی کامل میشه که باید تو دادگاه صالح پیگیری بشه.

در چه مواردی نیاز به حکم تخلیه داریم؟

موارد زیادی هست که شما رو مجبور می کنه به جای دستور تخلیه فوری، به سراغ حکم تخلیه برید. این موارد شامل:

• اجاره نامه های شفاهی: اگه قرارداد اجاره شما کتبی نباشه و فقط به صورت شفاهی توافق کرده باشید، تنها راه، طرح دعوای حکم تخلیه تو دادگاه عمومی حقوقیه.
• اجاره نامه های فاقد شرایط قانونی: اگه قرارداد کتبی باشه ولی مثلاً امضای دو تا شاهد رو نداشته باشه، یا تو سامانه های الکترونیکی ثبت نشده باشه، باز هم مجبورید سراغ حکم تخلیه برید.
• اجاره نامه های مشمول قوانین قبل از ۱۳۷۶: اگه قرارداد اجاره تون مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشه (مثل قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ میشن و معمولاً برای اماکن تجاری با حق سرقفلی کاربرد داشتن)، برای تخلیه باید از دادگاه عمومی حقوقی حکم بگیرید.
• تخلیه به دلیل تخلف مستاجر: این یکی خیلی مهمه و تو محتوای رقیب هم بهش کم توجه شده بود. اگه مستاجر از مفاد قرارداد تخلف کرده باشه، مثلاً:
  • عدم پرداخت اجاره بها: اگه تو قرارداد شرط فسخ به خاطر عدم پرداخت اجاره بها رو نگذاشته باشید، نمی تونید دستور تخلیه فوری بگیرید و باید از طریق دادگاه اقدام کنید.
  • تغییر کاربری ملک: اگه مستاجر بدون اجازه شما، کاربری ملک رو عوض کرده باشه (مثلاً از مسکونی به تجاری)، این هم یه تخلف محسوب میشه و نیاز به حکم تخلیه داره.
  • تعدی و تفریط: اگه مستاجر به ملک خسارت زده باشه یا در نگهداری از اون کوتاهی کرده باشه.
• تخلیه ملک تصرف شده بدون قرارداد اجاره: اینجا دیگه اصلاً بحث اجاره نیست، بلکه یه نفر بدون اجازه شما ملکتون رو تصرف کرده. تو این موارد باید دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی رو تو دادگاه عمومی حقوقی مطرح کنید.

مراحل تقدیم دادخواست و صدور حکم تخلیه

مسیر گرفتن حکم تخلیه کمی طولانی تره:

1. تقدیم دادخواست: اول باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یه دادخواست با عنوان تقاضای صدور حکم تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه بدید.
2. تشکیل جلسه رسیدگی: بعد از ثبت دادخواست، دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کنه و طرفین (موجر و مستاجر) رو برای دفاع از خودشون دعوت می کنه. تو این جلسات، شما باید مدارک و دلایل خودتون رو ارائه بدید و مستاجر هم می تونه از خودش دفاع کنه.
3. صدور حکم: بعد از بررسی های لازم و شنیدن دفاعیات طرفین، قاضی حکم تخلیه رو صادر می کنه. این حکم ممکنه قابل تجدیدنظر یا فرجام خواهی باشه.
4. نیاز به صدور اجرائیه: وقتی حکم تخلیه قطعی شد (یعنی مهلت های اعتراض تموم شد یا اعتراض رد شد)، برای اجراش باید درخواست اجرائیه بدید. این اجرائیه، دستور رسمی برای اجرای حکم توسط واحد اجرای احکامه.

دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه؟ مقایسه ای کاربردی

حالا که با دو مسیر اصلی برای تخلیه ملک آشنا شدید، بیایید تفاوت های اصلی این دو رو تو یه جدول مقایسه ای ببینیم تا بهتر بتونید تصمیم بگیرید کدوم مسیر برای شما مناسب تره.

معیار مقایسه	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع صالح	شورای حل اختلاف (یا دادگاه صلح) محل وقوع ملک	دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
ماهیت حقوقی	دستور قضایی (نه حکم، نه قرار)	حکم قضایی (قابل تجدیدنظر/فرجام خواهی)
نیاز به دادرسی	معمولاً بدون دادرسی مفصل و جلسات رسیدگی	نیاز به تشکیل جلسات دادرسی، دفاعیات طرفین و بررسی قاضی
نیاز به اجرائیه	خیر، پرونده مستقیماً به واحد اجرا می رود	بله، پس از قطعیت حکم باید اجرائیه صادر شود
سرعت اجرا	بسیار سریع (چند روز تا چند هفته)	زمان بر (چند ماه تا یک سال یا بیشتر)
قابلیت اعتراض	اصولاً قابل اعتراض نیست (مگر در موارد خاص مثل ادعای تمدید قرارداد)	قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی است
هزینه دادرسی	کمتر (هزینه درخواست)	بیشتر (هزینه دادخواست و مراحل دادرسی)
قانون حاکم	قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶	قوانین عمومی آیین دادرسی مدنی و قوانین مربوط به اجاره

نکات حقوقی مهم برای موجر و مستاجر در فرآیند تخلیه

چه موجر باشید و چه مستاجر، دونستن یه سری نکات حقوقی تو فرآیند تخلیه عین مستاجره خیلی به دردتون می خوره. این نکات می تونن جلوی کلی دردسر و سوءتفاهم رو بگیرن.

روند اجرای دستور یا حکم تخلیه چطور پیش می رود؟

بعد از اینکه دستور یا حکم تخلیه صادر و قطعی شد، تازه میرسیم به مرحله اجرا. این مرحله هم قواعد خاص خودش رو داره:

1. ابلاغ و مهلت: اول، یه ابلاغیه به مستاجر داده میشه که معمولاً بهش 24 ساعت مهلت میدن تا ملک رو تخلیه کنه. اگه تخلیه نکرد، یه ابلاغیه دیگه با 3 روز مهلت بهش میدن. (البته این مهلت ها بسته به رویه و نظر قاضی ممکنه کمی متفاوت باشه).
2. نقش واحد اجرای احکام و نیروی انتظامی: اگه مستاجر با وجود ابلاغ ها باز هم تخلیه نکرد، واحد اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی (که برای حفظ آرامش و جلوگیری از درگیری حضور پیدا می کنن) و حتی کلیدساز، وارد عمل میشه و ملک رو به صورت قهری تخلیه می کنه.
3. لزوم واریز مبلغ ودیعه (رهن) توسط موجر: اینجا یه نکته خیلی مهم وجود داره. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، موجر باید قبل از اینکه ملک رو تخلیه کنه، مبلغ ودیعه (که بهش رهن هم میگن) رو به صندوق دادگستری واریز کنه. اگه این کار رو نکنه، دستور تخلیه اجرا نمیشه. این کار برای حمایت از حقوق مستاجره که پولش بلوکه نشه.
4. برخورد با اموال مستاجر: اگه موقع تخلیه، مستاجر حضور نداشته باشه یا از بردن وسایلش امتناع کنه، تکلیف چیه؟ تو این شرایط، دادورز اجرای احکام دستور میده که وسایل مستاجر تو یه جای مناسب (مثلاً انبار عمومی) نگهداری بشه و هزینه انبارداریش هم به عهده مستاجره.

حقوق مستاجر: از حق حبس تا مهلت اضافی

فکر نکنید مستاجر تو این پروسه کاملاً بی دفاعه. مستاجر هم حقوقی داره که می تونه ازشون استفاده کنه:

• حق حبس مستاجر: اگه موجر ودیعه رو به صندوق دادگستری واریز نکنه، مستاجر می تونه از حق حبس خودش استفاده کنه. یعنی تا وقتی که پول ودیعه بهش برگردونده نشده، می تونه ملک رو تخلیه نکنه. تو این مدت، موجر حق مطالبه اجرت المثل (اجاره بها) رو هم نداره.
• ادعای تمدید قرارداد توسط مستاجر: اگه مستاجر ادعا کنه که قرارداد اجاره به صورت شفاهی یا کتبی تمدید شده، می تونه تو دادگاه عمومی حقوقی دعوایی با عنوان اثبات تمدید قرارداد اجاره مطرح کنه. اگه دادگاه این ادعا رو قوی بدونه، می تونه با گرفتن یه تامین مناسب از مستاجر (مثلاً یه مبلغ پول یا ضمانت)، دستور توقیف عملیات اجرایی تخلیه رو صادر کنه تا وقتی که به اصل دعوا رسیدگی بشه.
• تقاضای مهلت مستاجر: اگه مستاجر به دلیل یه حادثه غیرمترقبه (مثلاً بیماری شدید خودش یا اعضای خانواده، یا یه اتفاق ناگهانی دیگه) نیاز به مهلت بیشتری برای تخلیه داشته باشه، می تونه از قاضی اجرای احکام درخواست مهلت کنه. قاضی معمولاً برای یک بار و حداکثر تا یک ماه بهش مهلت میده.
• اعتراض به دستور تخلیه: دستور تخلیه اصولاً قابل اعتراض نیست، اما در مواردی مثل همین ادعای تمدید قرارداد، مستاجر می تونه اقداماتی انجام بده که جلوی اجرا رو بگیره.

حقوق موجر: از مطالبه اجرت المثل تا خسارات

موجر هم تو این پروسه بی حق و حقوق نیست و می تونه برای بعضی چیزها اقدام کنه:

• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: اگه مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره و بعد از اینکه موجر ودیعه رو به صندوق دادگستری واریز کرد، باز هم ملک رو تخلیه نکرد، موجر می تونه برای مدت زمانی که مستاجر ملک رو در تصرف داشته، اجرت المثل (همون اجاره بهای معادل) رو مطالبه کنه.
• مطالبه خسارات وارده به ملک یا بدهی مستاجر: اگه مستاجر به ملک خسارت زده باشه یا بدهی هایی مثل شارژ ساختمان، قبض آب، برق و گاز داشته باشه، موجر نمی تونه به این بهانه ها ودیعه رو پس نده. بلکه باید همزمان با پرداخت ودیعه، یه دعوای جداگانه برای مطالبه خسارات یا بدهی ها تو دادگاه مطرح کنه و از دادگاه بخواد که تا تعیین تکلیف این دعوا، بخشی از ودیعه رو بلوکه کنه و به مستاجر نده.
• انتقال مالکیت ملک در زمان اجاره: اگه موجر در طول مدت قرارداد اجاره، ملک رو به شخص دیگه ای بفروشه، مالک جدید به جای مالک قبلی قرار می گیره و همه حقوق و تعهدات موجر رو پیدا می کنه. یعنی اگه مدت اجاره تموم شد و مستاجر تخلیه نکرد، مالک جدید می تونه درخواست تخلیه رو بده.
• تخلیه ملک در تصرف شخص ثالث: گاهی ممکنه وقتی برای اجرای دستور تخلیه میریم، ببینیم ملک دست یه نفر دیگه غیر از مستاجر اصلیه که دستور تخلیه علیه اون صادر شده. تو این موارد، حتی اگه اون شخص ثالث ادعای حقی هم نسبت به ملک داشته باشه، دستور تخلیه اجرا میشه و بعداً اون شخص می تونه اگه حقی داره، از طریق قانونی پیگیری کنه. این یه استثنا بر ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی هست.

وضعیت تخلیه اسناد رسمی اجاره: اداره ثبت یا دادگستری؟

اگه قرارداد اجاره شما به صورت رسمی تو دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشه، ممکنه این سوال براتون پیش بیاد که حالا برای تخلیه باید برید اداره ثبت اسناد و املاک یا باز هم شورای حل اختلاف/دادگاه؟

عده ای معتقدن که چون قرارداد رسمیه، باید از طریق اداره ثبت و با صدور اجرائیه ثبتی برای تخلیه اقدام کرد. اما در رویه قضایی، معمولاً اینطور نیست. با وجود اینکه امکان صدور اجرائیه از اداره ثبت وجود داره، اما غالب رویه اینه که حتی برای اسناد رسمی اجاره هم، مرجع قضایی (یعنی شورای حل اختلاف برای دستور تخلیه فوری یا دادگاه عمومی حقوقی برای حکم تخلیه) صلاحیت رسیدگی رو داره. در واقع، مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، مسیر رایج تر و معمولاً موثرتری در عمل محسوب میشه.

نکات کلیدی برای جلوگیری از سردرگمی

حالا که حسابی تو جزئیات فرو رفتیم، بیاید چند تا نکته مهم و کلیدی رو با هم مرور کنیم که تو فرآیند تخلیه در صلاحیت کجاست حسابی به کارتون میاد و خیلی از ابهام ها رو برطرف می کنه:

خیلی ها فکر می کنن اگه مستاجر اجاره رو نده، موجر می تونه سریع دستور تخلیه بگیره. اما این موضوع یه اما بزرگ داره: اگه تو قرارداد اجاره تون شرط صریح فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها رو نگذاشته باشید، نمی تونید بلافاصله درخواست دستور تخلیه فوری کنید. در این حالت، شما باید دعوای مطالبه اجور معوقه (درخواست اجاره بهای عقب افتاده) رو مطرح کنید و بعدش، اگه باز هم مستاجر بدهیش رو پرداخت نکرد، ممکنه مجبور بشید برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید.

نکته بعدی در مورد تخلیه ملک تجاری با حق سرقفلیه. اگه ملک تجاری شما مشمول حق سرقفلی یا کسب و پیشه برای مستاجر باشه، به هیچ عنوان نمی تونید دستور تخلیه فوری بگیرید. این پرونده ها پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن و باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی و با رعایت قوانین خاص مربوط به سرقفلی پیگیری بشن.

یه سوال پرتکرار دیگه اینه که مدت زمان معمول برای اجرای دستور تخلیه چقدره؟ این موضوع بستگی به شلوغی و سرعت عمل واحد اجرای احکام هر منطقه داره، اما به طور کلی، دستور تخلیه فوری از زمان صدور تا اجرا معمولاً بین چند روز تا چند هفته طول می کشه که نسبت به حکم تخلیه که ممکنه ماه ها زمان ببره، خیلی سریع تره.

حواستون باشه که اگه قرارداد اجاره به صورت شفاهی تمدید شده باشه، این تمدید شفاهی مانع از صدور دستور تخلیه فوری میشه. برای اینکه بتونید دستور تخلیه فوری بگیرید، قرارداد باید کتبی و با شرایط قانونی (از جمله امضای دو شاهد) باشه. در صورت تمدید شفاهی، ممکنه مستاجر بتونه با طرح دعوای اثبات تمدید، جلوی اجرا رو بگیره.

در مورد اجاره نامه هایی که تو دفتر اسناد رسمی ثبت میشن هم یه شفاف سازی لازمه: بله، حتی اجاره نامه های رسمی هم برای اینکه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و دستور تخلیه فوری بشن، نیاز به امضای دو شاهد دارن. پس فکر نکنید چون رسمیه، دیگه نیازی به شاهد نیست. این شرط برای شمول قانون ۷۶ اجاره یه امر جدایی ناپذیره.

مهم ترین نکته اینه که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳، موجر و مستاجر رو ملزم کرده که قراردادهای اجاره رو تو سامانه های مربوطه (خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد) ثبت کنن. اگه این کار رو نکنید، علاوه بر اینکه نمی تونید از مزایای دستور تخلیه فوری بهره مند بشید و باید راه طولانی تر حکم تخلیه رو برید، دادگاه صلح می تونه شما رو به پرداخت جریمه ای معادل پنجاه درصد (۵۰٪) ارزش اجاره املاک (بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم) در حق دولت محکوم کنه. پس این موضوع رو جدی بگیرید!

خلاصه، این فرآیندها پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن و هر قراردادی، شرایط منحصر به فردی داره. هیچ وقت بدون آگاهی کامل و مشورت با متخصص، قدم تو این مسیرها نذارید.

نتیجه گیری

همونطور که دیدید، موضوع تخلیه در صلاحیت کجاست، فقط یه سوال ساده حقوقی نیست و ابعاد مختلفی داره. انتخاب مسیر درست، یعنی بین دستور تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف و حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی حقوقی، می تونه تفاوت بزرگی تو زمان، هزینه و آرامش خاطر شما ایجاد کنه.

کلید اصلی در این مسیر، آگاهی از قوانین، به خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قوانین جدید ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، و البته تنظیم دقیق و بی نقص قرارداد اجاره از ابتداست. فراموش نکنید که ثبت قرارداد تو سامانه های الکترونیکی مثل خودنویس و سامانه ثبت الکترونیک اسناد، دیگه یه گزینه نیست، بلکه یه الزامه که هم از شما حمایت می کنه و هم از جریمه های احتمالی جلوگیری می کنه.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و تغییرات مداوم قوانین، پیشنهاد اکید می کنیم که همیشه قبل از هر اقدامی، با یه وکیل متخصص تو زمینه املاک و مستغلات مشورت کنید. یه مشاوره کوچیک می تونه شما رو از کلی دردسر بزرگ نجات بده و بهتون کمک کنه بهترین و سریع ترین راه حل رو برای مشکلتون پیدا کنید.

---

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه تخلیه ملک و سایر دعاوی مرتبط با اجاره، با ما تماس بگیرید. وکلای ما آماده اند تا شما را در این مسیر پر پیچ و خم راهنمایی کنند.