رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل

تصور کنید به کسی وکالت تام می دهید که کارهایتان را انجام دهد، اما یک دفعه می بینید از اختیاراتش سوءاستفاده کرده و چیزی که فکرش را هم نمی کردید، اتفاق افتاده است. رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل دقیقاً همینجاست تا جلوی چنین سوءاستفاده هایی را بگیرد و خیالتان را بابت معاملات وکالتی راحت تر کند. این رای آب پاکی را روی دست خیلی از ابهامات ریخته و تکلیف وکیل را در هر شرایطی مشخص کرده است. حالا بیایید ببینیم این رای دقیقاً چه می گوید و چه تأثیرات مهمی روی معاملات وکالتی می گذارد.

عقد وکالت، مثل یک شمشیر دو لبه می ماند؛ از یک طرف کلی کار ما را راه می اندازد و دردسرهای کارهای اداری و حقوقی را کم می کند، از طرف دیگر، اگر به درستی اجرا نشود، ممکن است سر از دعواهای حقوقی در بیاورد و حسابی برایمان آب و نان نشود. تا همین اواخر، خیلی وقت ها پیش می آمد که وکیل با تکیه بر اختیارات گسترده ای که در وکالتنامه داشت، کاری می کرد که به ضرر موکلش تمام می شد. در اینجور مواقع، دادگاه ها هم گاهی نظرهای مختلفی می دادند و همین باعث سردرگمی می شد. یکی می گفت وکیل اختیار مطلق داشته و کاری نمی توان کرد، یکی دیگر می گفت نه، حتی با اختیار مطلق هم باید مصلحت موکل رعایت شود. این اختلاف نظرها باعث شده بود یک ابهام بزرگ توی فضای حقوقی ما به وجود بیاید که بالاخره دیوان عالی کشور دست به کار شد و با صدور رای وحدت رویه شماره ۸۴۷، این گره کور را باز کرد. این رای، یک نقطه عطف تو بحث وکالت محسوب می شه و اومده تا چارچوب های مشخصی رو برای رعایت مصلحت موکل، حتی وقتی وکیل اختیارات خیلی زیادی داره، تعیین کنه. حالا قراره با هم ببینیم این رای چی میگه و چطور می تونه هم برای موکل ها و هم برای وکلا، راهگشا باشه.

پیشینه و ریشه های اختلاف رویه قضایی: چرا این رای صادر شد؟

برای اینکه بفهمیم رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل چقدر مهمه، اول باید بدونیم چرا اصلاً به همچین رایی احتیاج داشتیم. قصه از جایی شروع می شد که مردم برای کارهای مختلف، مثلاً فروش ملک، به وکیل وکالت می دادند. گاهی اوقات، برای اینکه کار وکیل راحت تر انجام بشه و دائم نیاز به امضای موکل نباشه، توی وکالتنامه قید می شد که وکیل اختیار فروش به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود را دارد. این جمله به ظاهر ساده، خیلی وقت ها تبدیل به دردسر بزرگی می شد.

فرض کنید یک نفر به وکیلش وکالت داده که ملکش را بفروشد و در وکالتنامه هم همین عبارت فروش به هر قیمت را قید کرده. بعد، وکیل ملک را به قیمتی خیلی پایین تر از عرف بازار، مثلاً یک دهم قیمت واقعی، به خودش یا به یکی از آشنایانش می فروخت. اینجا بود که موکل شاکی می شد و می گفت وکیل به مصلحت من عمل نکرده. خب، حق هم داشت. اما دادگاه ها در مواجهه با این پرونده ها، نظرات متفاوتی داشتند.

ماجرای آراء متناقض و سردرگمی ها

توی گزارش دیوان عالی کشور، به دو نمونه از این پرونده ها اشاره شده که خیلی خوب اختلاف رویه رو نشون می ده. یک نمونه از شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد بود و یک نمونه از شعبه پنجاه و نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران.

1. دادگاه کهگیلویه و بویراحمد: تو این پرونده، وکیل ملک موکلش رو به قیمت خیلی ناچیزی (فقط ۳۵۰ هزار تومن!) فروخته بود. دادگاه بدوی گفته بود چون موکل اختیار فروش به هر قیمت رو داده، وکیل کارش درسته و دعوای ابطال معامله رو رد کرده بود. اما شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد، دادنامه بدوی رو نقض کرد و گفت: «وکیل وظیفه داشته مصلحت موکل را مراعات نماید که با انتقال ملک به قیمت ناچیز ۳۵۰ هزار تومان قطعاً مصلحت موکلین رعایت نگردیده و خریدار نیز باتوجه به این مبلغ از عدم حسن نیت معامل آگاه بوده». به همین دلیل، حکم به بطلان قرارداد بیع داد. این یعنی این دادگاه معتقد بود حتی با اختیار مطلق هم، مصلحت و غبطه موکل باید رعایت بشه و فروش به قیمت خیلی پایین، خلاف مصلحته.
2. دادگاه تهران: اما تو یک پرونده مشابه دیگه، شعبه پنجاهم دادگاه عمومی حقوقی تهران و بعد از اون، شعبه پنجاه و نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، نظر دیگه ای داشتند. تو این پرونده هم موکل به وکیلش اختیار انتقال تمامی حقوق متصوره آپارتمان به هر مبلغی رو داده بود. دادگاه تهران استدلال کرده بود که موکل خودش صراحتاً وکیل رو آزاد گذاشته و اینجا دیگه بحث عدم رعایت غبطه موکل معنی نداره. از نظر این دادگاه، این وضعیت با معاملات فضولی فرق می کنه، چون موکل از قبل خودش اجازه تعیین هر قیمتی رو به وکیل داده. در نهایت، دعوای ابطال معامله رد شد و دادنامه بدوی تأیید شد.

ببینید چقدر تفاوت هست بین این دوتا رای؟ همین تفاوت ها بود که باعث می شد مردم و حتی وکلا ندونن توی موقعیت های مشابه، چه کاری درسته و چه حکمی صادر می شه. این ابهام و تضاد در رویه قضایی، خودش باعث بی عدالتی و ناامنی حقوقی می شد. برای همین، معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیأت عمومی، درخواست کرد که این موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطرح بشه تا یک رای واحد صادر بشه و همه دادگاه ها موظف به اجرای اون بشن. این بود که زمینه برای صدور رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ فراهم شد تا دیگه از اینجور سردرگمی ها جلوگیری بشه.

متن کامل رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خب، بعد از این همه کش و قوس و اختلاف نظر توی دادگاه ها، بالاخره دیوان عالی کشور تکلیف رو روشن کرد و یک رای وحدت رویه صادر کرد که از این به بعد چراغ راه همه ست. این رای، مهم ترین بخش مقاله ماست و باید حسابی حواسمان بهش باشه. اصل حرفش هم اینه که حتی اگه شما به وکیلتون اختیار مطلق هم داده باشید، باز هم وکیل نمی تونه هر کاری دلش خواست بکنه و باید مصلحت شما رو رعایت کنه.

این شما و این هم متن کامل رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، که در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۵ صادر شده:

طبق ماده ٢۴٧ قانون مدنی مصوب ١٣٠٧/٢/١٨ انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶٧ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ١٠٧٣ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمیگردد.

بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده میشود و این رأی طبق ماده ۴٧١ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ١٣٩٢ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

پس، با این رای، دیگه تکلیف روشن شده و همه دادگاه ها و مراجع باید از این به بعد همین رویه رو دنبال کنند. معنی و مفهوم این رای رو در ادامه بیشتر باز می کنیم تا قشنگ دستتان بیاد که چه پیامدهای مهمی داره.

تحلیل حقوقی و تبیین ابعاد رای وحدت رویه: ته و توی قضیه چیست؟

حالا که متن رای رو خوندیم، وقتشه که دندون ریز بشیم و ببینیم هر گوشه از این رای دقیقاً چه مفهومی داره و چه ابعادی رو در بر می گیره. این رای نه تنها یک حکم قضاییه، بلکه یک چراغ راه برای همه کساییه که با وکالت سروکار دارند.

مفهوم دقیق مصلحت و غبطه موکل: فراتر از منفعت شخصی

اولین و شاید مهم ترین بخش این رای، تأکید بر مفهوم مصلحت و غبطه موکل هست. شاید با خودتون بگید خب مصلحت یعنی چی؟ هر کسی یک مصلحتی داره! اما اینجا بحث فرق می کنه.

• غبطه چیست؟ غبطه یعنی بهترین وضعیت یا بیشترین منفعتی که از یک معامله یا اقدام حقوقی برای موکل حاصل میشه. این فرق می کنه با صرفاً منفعت. مثلاً یک وکیل می تونه ملکی رو بفروشه و یک سودی هم برای موکل حاصل بشه، اما اگه بتونه با کمی تلاش بیشتر یا در زمان مناسب تر، اون ملک رو به قیمت خیلی بالاتری بفروشه، اون موقع فروش به قیمت کمتر، اگرچه منفعت داشته، اما غبطه موکل رو رعایت نکرده.
• مصلحت چیست؟ مصلحت گسترده تر از غبطه هست و به معنای تمامی جوانب کار، حفظ حقوق، اعتبار، و منافع بلندمدت موکل در نظر گرفته میشه. یعنی وکیل باید طوری عمل کنه که ضرر و زیانی به موکل وارد نشه و در مجموع، تصمیم و اقدامش به نفع موکل باشه.
• معیار تشخیص: خب، چطور بفهمیم وکیل مصلحت رو رعایت کرده یا نه؟ اینجا عرف، اوضاع و احوال و قصد و نیت موکل ملاک هستند. یعنی باید ببینیم در شرایط مشابه، یک فرد عاقل و آگاه چطور عمل می کرد؟ قیمت متعارف بازار چقدر بود؟ آیا موکل شرایط خاصی مد نظر داشته که وکیل باید به آن ها توجه می کرده؟

پس حتی اگه شما به وکیلتون گفتید هر کاری صلاح می دونی انجام بده، این به معنی چشم بسته اعتماد کردن نیست. وکیل باید طوری عمل کنه که انگار خودش مالک اون مال یا حق هست، اما نه برای منفعت شخصی خودش، بلکه برای بهترین نتیجه ممکن برای موکلش.

تفسیر عبارات فروش به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود: نه، هر قیمتی نه!

این بخش هم خیلی مهمه. خیلی از وکالتنامه ها عباراتی مثل وکیل حق دارد مال را به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود منتقل کند رو شامل میشن. قبل از این رای، خیلی ها فکر می کردند این جمله یعنی دیگه وکیل هر بلایی دلش خواست می تونه سر مال بیاره و هیچ کس هم نمی تونه بگه بالای چشمت ابرو.

رای وحدت رویه اما این تصور رو کاملاً باطل کرده. این رای صراحتاً می گه این عبارات، وکیل رو از لزوم رعایت قیمت متعارف و مصلحت عرفی معاف نمی کنه. یعنی چی؟ یعنی حتی اگه وکیل حق فروش به خودش رو هم داشته باشه، باز هم باید به قیمت عادلانه و بازارپسند بفروشه. نمی تونه ملکی که ۱۰ میلیارد تومن می ارزه رو با ۳۰ میلیون تومن به اسم خودش کنه! این کار به شدت خلاف مصلحته.

ثمن بخس چیست؟ ثمن بخس یعنی قیمت بسیار کم یا ناچیز نسبت به ارزش واقعی مال، به طوری که عرفاً و عاقلانه غیرقابل قبول باشه. تشخیص این مورد هم با دادگاه هست که با توجه به نظر کارشناس و اوضاع و احوال بازار در زمان معامله، تعیین می کنه آیا قیمت پرداختی، ثمن بخس بوده یا نه.

ماهیت حقوقی اقدام خلاف مصلحت توسط وکیل: فضولی، فضولی، فضولی!

حالا اگه وکیل به مصلحت موکل عمل نکرد، چه اتفاقی می افته؟ رای وحدت رویه میگه این اقدام وکیل، فضولی تلقی میشه. اجازه بدید این مفهوم رو کمی ساده تر توضیح بدم:

1. عمل فضولی چیست؟ عمل فضولی یعنی یک نفر بدون اینکه اجازه داشته باشه یا خارج از حدود اختیاراتش، معامله ای رو روی مال یا حق یک نفر دیگه انجام بده. مثلاً یک نفر بدون اجازه ماشین شما رو بفروشه. این معامله از نظر حقوقی باطل نیست، اما نافذ هم نیست! یعنی معلق می مونه تا صاحب اصلی (موکل) اون رو تأیید یا رد کنه.
2. فرق با خارج از حدود اختیار: ممکنه با خودتون بگید خب چه فرقی داره با اینکه وکیل از حدود اختیارش تجاوز کنه؟ فرقش اینه که گاهی وکیل اصلاً اجازه انجام اون معامله رو نداره (مثلاً وکالت برای فروش زمین داده شده ولی وکیل آپارتمان رو فروخته)، که این هم فضولیه. اما در اینجا، وکیل *اجازه* فروش رو داشته، ولی *نحوه* فروش (مثلاً قیمت خیلی پایین) به مصلحت موکل نبوده. دیوان عالی کشور در این رای، با یک رویکرد حمایتی قوی، تاکید کرده که حتی در این حالت هم، چون وکیل به امانت خیانت کرده و مصلحت رو نادیده گرفته، معامله اش فضولی محسوب میشه.
3. پیامد فضولی بودن معامله: اگر معامله ای فضولی باشه، تا زمانی که موکل اون رو تأیید (تنفیذ) نکنه، هیچ اعتباری نداره. یعنی موکل می تونه اون معامله رو قبول نکنه و اگر قبول نکرد، معامله باطل میشه. اگر هم قبول کرد، از همون اول که معامله انجام شده، صحیح و نافذ میشه. این بند از رای، قدرت خیلی زیادی به موکل میده که جلوی سوءاستفاده رو بگیره.

عدم شمول رای بر معاملات پیش از وکالتنامه: حواستون به زمان باشه!

یک نکته مهم دیگه که در متن رای بهش اشاره شده، اینه که این رای شامل معاملاتی که قبل از تنظیم وکالتنامه انجام شده باشن، نمیشه. منطقی هم هست؛ این رای در مورد نحوه عملکرد وکیل *بعد از اعطای وکالت* صحبت می کنه، نه کارهایی که قبل از وکالت انجام شده.

اثر بطلان بر معاملات بعدی: زنجیره معاملات چه می شود؟

حالا فرض کنید وکیل یک ملک رو به صورت فضولی (یعنی بدون رعایت مصلحت موکل) به شخص الف فروخته و شخص الف هم اون رو به شخص ب فروخته. اگه موکل معامله اول رو تأیید نکنه و اون معامله باطل بشه، تکلیف معاملات بعدی چی میشه؟

معمولاً در این شرایط، چون معامله اول باطل شده، انتقال بعدی هم بی اثر میشه. یعنی دست دوم، سوم و… هم نمی تونند ادعایی داشته باشند، چون مبنای مالکیت اونها (همون معامله فضولی اول) از بین رفته. البته این موضوع در جزئیات ممکنه پیچیدگی هایی داشته باشه و بستگی به شرایط هر پرونده و نظر دادگاه داشته باشه، ولی اصل بر اینه که با بطلان معامله اصلی، معاملات بعدی هم که بر پایه اون بنا شده اند، اعتبار خودشون رو از دست می دهند. در این شرایط، خریداران بعدی باید برای جبران خسارت به وکیل فضولی یا فروشنده (شخص الف) مراجعه کنند.

نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور: رویکرد حمایتی و هشدارآمیز

قبل از اینکه هیأت عمومی دیوان عالی کشور رای وحدت رویه خودش رو صادر کنه، نماینده دادستان کل کشور هم نظریه خودش رو ارائه میده که معمولاً خیلی محکم و مستدل هست. در این پرونده هم نظریه نماینده دادستان کل کشور، آقای سیدمحسن موسوی، یک حمایت قاطع و محکم از حقوق موکلین بود و زنگ خطری برای سوءاستفاده کنندگان.

ایشون در نظریه شون تاکید کردند که بر اساس مواد ۶۶۶، ۶۶۷، ۱۰۷۳ و ۱۰۷۴ قانون مدنی، یک قاعده عمومی داریم: وکیل باید توی کارهایش به نفع موکل قدم برداره و مصلحت و غبطه اون رو رعایت کنه. اگه این کار رو نکرد یا از اختیاراتش تجاوز کرد، عملش فضولی محسوب میشه و نیاز به تأیید موکل داره. این رو که از قبل می دونستیم.

اما نکته مهمی که ایشون بهش اشاره کردن، این بود که حتی اگه توی وکالتنامه عبارت فروش به هر مبلغ یا به هر قیمت قید شده باشه، این به معنی معافیت وکیل از رعایت غبطه و مصلحت موکل نیست! یعنی وکیل همیشه، تأکید می کنم، همیشه باید حداقل های عرفی و آنچه که متعارف و معقوله رو در نظر بگیره. این عبارت ها به وکیل اجازه نمی دهند که هر طور دلش خواست معامله کنه و به ضرر موکلش عمل کنه.

نماینده دادستان به نکته خیلی مهمی اشاره کرد که توی جامعه ما هم متاسفانه زیاد می بینیم: وکالت های فرمی که توی دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشن و خیلی وقت ها محتوای دقیق اون ها به اشخاص تفهیم نمیشه. این وکالتنامه های آماده، که معمولاً اختیارات خیلی زیادی به وکیل میدن، زمینه رو برای سوءاستفاده فراهم می کنن. ایشون تاکید کردن که باید جلوی این نوع کلاهبرداری ها گرفته بشه و دیوان عالی کشور باید با قاطعیت با این موارد برخورد کنه.

این رویکرد حمایتی، واقعاً دلگرم کننده هست و نشون میده که دستگاه قضا چقدر به بحث عدالت و حمایت از حقوق مردم در برابر سوءاستفاده ها اهمیت میده. مقایسه با رویکردهای حقوقی در کشورهای دیگه هم، که اونها هم با شدت با این نوع سوءاستفاده ها مبارزه می کنن، نشون میده این یک دغدغه جهانیه و عدالت حکم می کنه که حتی در صورت اعطای اختیار مطلق، رعایت مصلحت، یک اصل اساسی باشه.

در واقع، نظریه نماینده دادستان کل کشور، مثل یک پشتوانه قوی و یک هشدار جدی عمل کرد که دیوان عالی کشور هم با صدور رای وحدت رویه شماره ۸۴۷، این نگاه حمایتی رو تأیید کرد و بهش رسمیت بخشید.

پیامدهای عملی و راهکارهای پیشگیرانه: چطور از دردسرها جلوگیری کنیم؟

خب، حالا که از ریز و بم رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل خبردار شدیم، مهم اینه که بدونیم توی زندگی واقعی چطور باید از این دانش استفاده کنیم تا هم خودمون گرفتار نشیم، هم اگه وکیل هستیم، کارمون رو درست انجام بدیم و هم اگه سردفتر هستیم، راهنمای خوبی برای مردم باشیم. این رای فقط یک حکم خشک و خالی نیست؛ یک راهنماست برای رفتار بهتر و پیشگیری از مشکلات.

برای موکلین: حقوق خودت رو بشناس و هوشمندانه عمل کن!

اگه قراره به کسی وکالت بدید، این نکات رو حسابی گوشه ذهنتون داشته باشید:

1. حدود اختیارات رو شفاف کنید: هیچ وقت به صورت کلی هر کاری صلاح میدونی انجام بده وکالت ندید. دقیقاً مشخص کنید وکیل چه کارهایی می تونه بکنه. مثلاً اگه برای فروش ملکه، بگید وکالت فروش یک واحد آپارتمان در آدرس… نه وکالت فروش کلیه اموال منقول و غیرمنقول.
2. قیمت حداقلی تعیین کنید یا شرایط خاص بگذارید: یکی از بهترین راهکارها اینه که در متن وکالتنامه، یک حداقل قیمت برای فروش تعیین کنید. مثلاً وکیل حق دارد ملک را به قیمتی کمتر از X تومان به فروش برساند. یا شرط بگذارید که فروش فقط با تأیید کتبی موکل یا با قیمت کارشناسی روز صورت گیرد.
3. عبارات کلی ممنوع: از عباراتی مثل به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود تا جای ممکن پرهیز کنید. اگه هم مجبور شدید این عبارات رو به کار ببرید، حتماً شروط قیمتی یا تأییدی رو کنارش درج کنید.
4. نظارت بر عملکرد وکیل: وکالتنامه به این معنی نیست که دیگه هیچ مسئولیتی ندارید. هر از گاهی از وکیل خودتون گزارش کار بخواهید. اگه دیدید اتفاق مشکوکی افتاده، سریعاً پیگیری کنید. از طریق اداره ثبت می تونید استعلام بگیرید که آیا ملکتان منتقل شده یا نه.
5. اقدام در صورت ظن به سوءاستفاده: اگه شک کردید وکیل به مصلحت شما عمل نکرده یا قیمت غیرمتعارفی معامله کرده، نترسید! با یک وکیل دیگه مشورت کنید و اقدام قانونی برای ابطال معامله رو در دستور کار قرار بدید. رای وحدت رویه حالا پشت شماست.

برای وکلا: امانتدار خوبی باشید و حرفه ای عمل کنید!

شما وکلا، که اعتبار حرفه تون به امانت داری و صداقت هست، با این رای، مسئولیتتون سنگین تر شده. برای اینکه هم وجدانتون راحت باشه و هم کارتون گیر نیفته، این موارد رو رعایت کنید:

1. شفافیت و صداقت: همیشه با موکلتون شفاف باشید. هر قدمی که برمی دارید، با اطلاع و رضایت کامل موکل باشه.
2. مستندسازی رعایت مصلحت: برای اینکه بعداً دچار مشکل نشید، حتماً رعایت مصلحت رو مستند کنید. مثلاً:
   • اخذ تأییدیه کتبی از موکل در مورد قیمت فروش یا شرایط معامله.
   • اخذ نظر کارشناسی رسمی در مورد قیمت روز ملک قبل از انجام معامله.
   • ثبت مشاوره ها و توافقات با موکل در دفترچه کار یا به صورت مکتوب.
   • تلاش برای یافتن بهترین قیمت و ارائه مستندات این تلاش به موکل.
3. مسئولیت های حقوقی و اخلاقی: یادتون باشه که رعایت غبطه و مصلحت موکل، یک وظیفه اخلاقی و حقوقی سنگین هست. عدم رعایت اون می تونه علاوه بر بطلان معامله، مسئولیت های مدنی و حتی انتظامی برای شما به همراه داشته باشه.

برای سردفتران اسناد رسمی: راهنما و مشاور امین باشید!

سردفتران، که در خط مقدم تنظیم اسناد حقوقی هستند، نقش کلیدی در پیشگیری از این مشکلات دارند:

1. تبیین دقیق مفاد وکالتنامه: وقتی کسی برای تنظیم وکالتنامه میاد، وظیفه شماست که بند به بند مفاد وکالتنامه، مخصوصاً اختیارات وسیع رو براشون توضیح بدید. بهشون بگید فروش به هر قیمت چه معنی واقعی داره و چه خطراتی می تونه داشته باشه.
2. توصیه به درج شروط حمایتی: موکلین رو تشویق کنید که شروط حمایتی مثل تعیین حداقل قیمت یا شرط تأیید موکل رو در وکالتنامه بگنجانند. این کار جلوی خیلی از سوءاستفاده ها رو می گیره.
3. هشیار کردن در مورد وکالت های فرمی: وقتی با وکالتنامه های فرمی و کلی مواجه می شید، حتماً خطرات اون رو به طرفین، خصوصاً به موکل، گوشزد کنید.

با رعایت این راهکارها، هم حقوق افراد حفظ میشه، هم سلامت معاملات وکالتی ارتقا پیدا می کنه و هم از تعداد پرونده های حقوقی در دادگاه ها کاسته میشه. رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل ابزاری قدرتمند برای رسیدن به این اهداف هست.

نشست های قضایی مرتبط: قبل و بعد از رای وحدت رویه

قبل از صدور رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل، نشست های قضایی مختلفی در سراسر کشور برگزار شده بود که نشان دهنده ابهامات و چالش های موجود در مورد ماده ۶۶۷ قانون مدنی و رعایت مصلحت موکل بود. این نشست ها سوالات مهمی را مطرح می کردند که پاسخ های متفاوتی هم داشتند و همین لزوم یک رای وحدت رویه را بیشتر نشان می داد. با بررسی این نشست ها و پاسخ هایی که حالا در پرتو رای جدید می توانیم به آن ها بدهیم، بهتر می توانیم ابعاد موضوع را درک کنیم.

۱. ابطال وکالت نامه و سند رسمی به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل

• سوال نشست (بوشهر، ۱۳۸۸): شخصی با وکالت نامه رسمی و بلاعزل، انتقال ملکی را به خود یا دیگری وکالت داده و سپس یک مبایعه نامه عادی برای آن ملک تنظیم شده که به امضای طرفین رسیده است. اگر قیمت این معامله کمتر از قیمت عادله روز باشد، آیا می توان تحت عنوان عدم رعایت مصلحت موکل (ماده ۶۶۷ قانون مدنی) ابطال وکالت نامه و سند رسمی را مطرح کرد؟
• پاسخ در پرتو رای وحدت رویه ۸۴۷: بله، قطعاً می توان. رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل صراحتاً بیان می کند که حتی در صورت وجود عباراتی نظیر اختیار فروش به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود، وکیل موظف به رعایت قیمت متعارف و مصلحت عرفی موکل است. اگر معامله به قیمت ثمن بخس (بسیار کم و غیرمتعارف) انجام شده باشد، اقدام وکیل فضولی محسوب شده و معامله بدون تنفیذ موکل باطل خواهد بود. وجود مبایعه نامه عادی نیز اصل را تغییر نمی دهد، زیرا مبنای آن وکالت نامه ای بوده که مفاد آن طبق رای وحدت رویه، رعایت مصلحت موکل را ایجاب می کند.

۲. فروش ملک توسط وکیل و عدم قید میزان ثمن در سند رسمی

• سوال نشست (یزد، ۱۳۸۱): شخصی به دیگری وکالت می دهد که ملک او را بفروشد و وکیل ملک را بدون اینکه میزان ثمن را در سند رسمی قید کند به شخص ثالث می فروشد. سپس وکیل فوت می کند. در صورتی که احراز دقیق ثمن رد و بدل شده بر دادگاه مشخص نباشد، آیا معامله به علت مجهول بودن مبلغ ثمن غیرنافذ است؟
• پاسخ در پرتو رای وحدت رویه ۸۴۷: هرچند این سوال بیشتر به ابهام در میزان ثمن اشاره دارد، اما در هر حال وکیل باید به مصلحت موکل عمل کند. عدم قید ثمن در سند رسمی به معنای اختیار مطلق فروش به هر قیمت نیست. اگر دادگاه به این نتیجه برسد که معامله بدون رعایت مصلحت و با ثمن غیرمتعارف انجام شده، یا حتی عدم قید ثمن خود به معنای عدم رعایت مصلحت تلقی شود، می تواند با استناد به رای وحدت رویه، معامله را فضولی تلقی و باطل اعلام کند. فوت وکیل نیز تأثیری در ماهیت فضولی بودن معامله ندارد.

۳. لزوم رعایت غبطه و صرفه و صلاح موکل علی رغم اختیار انجام هرگونه معامله از طرف وکیل

• سوال نشست (شیراز، ۱۳۹۸): چنانچه در وکالت نامه ای که راجع به مال غیرمنقول تفویض گردیده، اختیار هرگونه معامله اعم از عقد صلح – اجاره و هبه داده شده باشد، آیا وکیل می تواند مبادرت به انعقاد عقد بیع با قیمت نازل تر از عرف و یا به ازای ثمن ناچیز نماید؟
• پاسخ در پرتو رای وحدت رویه ۸۴۷: خیر، به هیچ عنوان. رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل دقیقاً برای پاسخ به همین سوالات صادر شده است. حتی اگر وکیل اختیار مطلق هرگونه معامله (بیع، صلح، هبه) را داشته باشد، باز هم ملزم به رعایت مصلحت و غبطه موکل است. فروش با قیمت نازل تر از عرف یا ثمن ناچیز مصداق بارز عدم رعایت مصلحت است و اقدام وکیل در این صورت فضولی بوده و معامله بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است.

۴. عدم رعایت غبطه موکل از ناحیه وکیل در معاملات زنجیره ای

• سوال نشست (سمنان، ۱۳۹۱): شخص (الف) به (ب) وکالت کلی جهت فروش هرگونه معامله نسبت به یک ملک مسکونی می دهد. (ب) ملک را برای خودش معامله می کند و سپس آن را به (ج) انتقال می دهد و (ج) نیز آن را به شش قطعه تفکیک کرده و به اشخاص دیگری انتقال می دهد. آیا (الف) حق فسخ یا ابطال یا رد معامله و بالتبع معاملات بعدی را دارد یا صرفاً می تواند به لحاظ عدم رعایت غبطه وی از ناحیه وکیل مطالبه خسارت نماید؟ آیا رد یا قبول معامله یا فسخ آن موکول و منوط به زمان خاصی است یا هر زمانی این حق را دارد؟
• پاسخ در پرتو رای وحدت رویه ۸۴۷: در این سناریوی پیچیده، با توجه به رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل، اگر معامله (ب) با خودش به قیمت ثمن بخس یا بدون رعایت مصلحت (الف) انجام شده باشد، این معامله فضولی محسوب می شود. در این حالت، (الف) حق رد یا عدم تنفیذ معامله اول را دارد. با رد معامله اول توسط (الف)، آن معامله باطل می شود و از آنجایی که معاملات بعدی (یعنی انتقال به (ج) و تفکیک و فروش به دیگران) بر پایه آن معامله باطل بنا شده اند، اعتبار خود را از دست می دهند و (الف) می تواند ابطال تمام معاملات بعدی را نیز درخواست کند. در این صورت، خریداران بعدی باید برای جبران خسارت به فروشنده خود (یعنی (ب) و (ج)) مراجعه کنند. حق رد یا قبول معامله (فضولی) محدود به زمان خاصی نیست، مگر اینکه در عرف، تأخیر زیاد به منزله رضایت تلقی شود یا موکل با عمل خود، دلالت بر رضایت کند. اما در کل، تا زمانی که موکل اقدام به تنفیذ یا رد نکرده باشد، معامله فضولی معلق باقی می ماند. مطالبه خسارت نیز در کنار ابطال معامله یا به جای آن (در صورت تنفیذ) امکان پذیر است، اما این رای، دست موکل را برای ابطال بازتر کرده است.

همانطور که می بینید، رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ به بسیاری از این سوالات و ابهامات پاسخ قاطع داده و راه را برای یک رویه واحد و عادلانه هموار کرده است.

نتیجه گیری: چشم انداز آینده حقوق وکالت در پرتو رای وحدت رویه ۸۴۷

حالا که حسابی رای وحدت رویه در خصوص رعایت مصلحت موکل رو زیر و رو کردیم، باید بگیم که این رای چیزی فراتر از یک قانون ساده ست؛ یک نقطه عطف، یک قدم بزرگ و یک انقلاب کوچک در دنیای وکالت ایران به حساب می آد. این رای یک پیام خیلی شفاف داره: هیچ وکیلی، تحت هیچ عنوانی و با هیچ اختیاری، حق نداره از اعتماد موکلش سوءاستفاده کنه و به ضرر او قدم برداره. حتی اگه توی وکالتنامه، اختیار «فروش به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» هم داده شده باشه، بازم این جمله به معنای چک سفید امضا نیست و وکیل باید مصلحت و غبطه موکل رو به طور کامل رعایت کنه. اگه نکرد، معامله اش فضولی محسوب میشه و موکل می تونه اون رو باطل کنه.

مهم ترین دستاوردهای این رای رو اگه بخوایم خلاصه کنیم، میشه گفت: اول از همه، شفافیت رو به معاملات وکالتی آورده و ابهامات رو از بین برده. دوم، عدالت رو برای موکلینی که گاهی طعمه سوءاستفاده های وکلای متخلف می شدند، به ارمغان آورده. و سوم، یک حمایت قوی از حقوق موکلین رو در برابر اختیارات گسترده وکیل ایجاد کرده. این حمایت، هم جلوی سوءاستفاده های احتمالی رو می گیره و هم باعث میشه وکلا با دقت و مسئولیت پذیری بیشتری کارشون رو انجام بدن.

با این رای، دیگه خبری از اون دعواهای بی پایان و آرای متناقض دادگاه ها نخواهد بود. حالا همه دادگاه ها و مراجع قضایی ملزم هستند که این رویه واحد رو دنبال کنند و این خودش باعث کاهش دعاوی حقوقی و افزایش سلامت معاملات در کشور میشه. این رای به نوعی یک هشدار جدی هم برای اون دسته از وکلایی هست که فکر می کنن با اتکا به عبارات کلی وکالتنامه ها می تونن هر کاری بکنن. حالا دیگه خط قرمزی به اسم مصلحت موکل روشن و واضح جلوی چشم همه قرار گرفته.

در نهایت، این رای فقط یک حکم قضایی نیست؛ یک فراخوانه به همبستگی حرفه ای و رعایت اصول اخلاقی در جامعه حقوقی. هم وکلا، هم موکلین، و هم سردفتران اسناد رسمی باید با درک درست و عمل به مفاد این رای، کمک کنن تا عدالت به نحو احسن اجرا بشه و اعتماد عمومی به نظام حقوقی کشورمون بیشتر بشه. چشم انداز آینده حقوق وکالت، با این رای، روشن تر و عادلانه تر از قبل به نظر می رسه.