چه تفاوتی میان دعاوی حقوقی و کیفری در موضوعات ملکی وجود دارد؟

دعاوی حقوقی و کیفری در حوزه املاک از نظر هدف، ماهیت و پیامدهای قانونی تفاوت های بنیادین دارند. دعاوی حقوقی ملکی عمدتاً به اختلافات بر سر مالکیت، قراردادها و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول می پردازند و هدفشان جبران خسارت یا اجرای تعهدات است، در حالی که دعاوی کیفری ملکی به اعمال مجرمانه مانند کلاهبرداری یا جعل سند می پردازند و هدفشان مجازات مرتکب است.

• تخصص وکیل من در حوزه‌های متنوع حقوقی مانند وکیل ملک  آن را به انتخاب اول بسیاری از افراد و شرکت‌ها تبدیل کرده است.

حوزه املاک و مستغلات، به دلیل ارزش بالای اقتصادی و پیچیدگی های حقوقی، همواره مستعد بروز اختلافات و دعاوی گوناگون بوده است. این دعاوی می توانند از جنبه های مختلفی مورد بررسی قرار گیرند که مهم ترین آن ها تقسیم بندی به دعاوی حقوقی و کیفری است. درک تمایز میان این دو نوع دعوا برای هر فردی که با مسائل ملکی سروکار دارد، از مالکان و خریداران گرفته تا وکلا و کارشناسان، ضروری است. این تفاوت ها نه تنها بر نوع دادگاهی که به پرونده رسیدگی می کند تأثیر می گذارد، بلکه بر فرآیند دادرسی، ادله اثبات دعوا و نتایج احتمالی آن نیز نقش حیاتی ایفا می کند. آگاهی از این تمایزات به افراد کمک می کند تا در مواجهه با مشکلات ملکی، مسیر قانونی صحیح را انتخاب کرده و از حقوق خود به بهترین نحو دفاع نمایند.

تعریف دعاوی ملکی و انواع آن

دعاوی ملکی به مجموعه اختلافات و کشمکش های قانونی گفته می شود که پیرامون اموال غیرمنقول از قبیل زمین، خانه، آپارتمان، باغ و سایر مستغلات شکل می گیرد. این دسته از دعاوی به دلیل گستردگی و تنوع موضوعات، بخش قابل توجهی از پرونده های قضایی را در دادگاه های ایران به خود اختصاص می دهند. اموال غیرمنقول بر خلاف اموال منقول، قابلیت جابجایی از مکانی به مکان دیگر را بدون آسیب دیدن یا تغییر ماهیت اصلی خود ندارند. به همین دلیل، اختلافات مربوط به آن ها نیازمند رویکردهای حقوقی و قضایی خاصی است.

دعاوی ملکی با توجه به ماهیت، هدف و مرجع رسیدگی، به سه دسته اصلی تقسیم می شوند: دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی ثبتی. هر یک از این دسته بندی ها دارای ویژگی های منحصر به فردی هستند و مجازات ها یا پیامدهای متفاوتی را در پی دارند. این تقسیم بندی به تمایز واضح تر میان نوع تخلف یا جرم صورت گرفته کمک کرده و مسیر دادرسی را برای طرفین دعوا و مراجع قضایی روشن تر می سازد. در ادامه به بررسی جزئی تر هر یک از این انواع دعاوی خواهیم پرداخت تا ابعاد مختلف آن ها به روشنی تبیین شود.

تفاوت اصلی دعاوی حقوقی و کیفری در موضوعات ملکی

برای درک عمیق تر تمایز میان دعاوی حقوقی و کیفری در حوزه املاک، می توانیم به مقایسه جامع آن ها از جنبه های مختلف بپردازیم. این مقایسه به درک بهتر ماهیت، فرآیند و پیامدهای هر یک از این دعاوی کمک شایانی می کند و نقش مهمی در انتخاب مسیر صحیح برای حل اختلافات ملکی دارد.

ویژگی	دعاوی حقوقی ملکی	دعاوی کیفری ملکی
هدف اصلی	جبران خسارت، اجرای تعهد، احقاق حق، یا ابطال یک عمل حقوقی (مانند ابطال سند یا قرارداد).	مجازات مرتکب جرم، بازدارندگی از ارتکاب جرایم مشابه، و برقراری نظم عمومی.
ماهیت عمل	نقض قرارداد، عدم انجام تعهد، اختلاف بر سر مالکیت یا تصرف، یا تخلف از قوانین مدنی.	ارتکاب جرمی که در قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده است (مانند کلاهبرداری، جعل، خیانت در امانت).
مرجع رسیدگی	دادگاه های حقوقی (دادگاه های عمومی حقوقی، شورای حل اختلاف در برخی موارد).	دادگاه های کیفری (دادگاه های کیفری یک و دو، دادسرا برای مرحله تحقیقات مقدماتی).
مبنای طرح دعوا	نقض حقوق خصوصی افراد یا عدم رعایت مقررات قانونی در معاملات و روابط ملکی.	ارتکاب عملی که نظم عمومی جامعه را مختل کرده و دارای جنبه عمومی است.
طرفین دعوا	خواهان (شخص متضرر) و خوانده (شخصی که علیه او دعوا اقامه شده است).	شاکی (بزه دیده) و متهم (فردی که جرم به او نسبت داده شده)؛ دادستان نماینده جامعه است.
قصد و نیت فاعل	معمولاً قصد مجرمانه ملاک نیست؛ صرف نقض تعهد یا حق کافی است.	قصد مجرمانه (سوءنیت) برای اثبات بسیاری از جرایم کیفری ضروری است.
پیامدهای قانونی	صدور حکم به نفع خواهان (مانند الزام به تنظیم سند، خلع ید، پرداخت خسارت). مجازات حبس ندارد.	صدور حکم به مجازات (مانند حبس، جزای نقدی، رد مال).
نمونه ها	الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، رفع تصرف عدوانی (جنبه حقوقی)، الزام به فک رهن، افراز ملک مشاع.	کلاهبرداری ملکی، جعل سند ملک، فروش مال غیر، خیانت در امانت ملکی.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی، آن دسته از پرونده هایی هستند که در دادگاه های حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرند و عمدتاً بر جبران خسارت یا الزام به انجام تعهدات تمرکز دارند. در این نوع دعاوی، هدف اصلی، احقاق حقوق خصوصی افراد و بازگرداندن وضعیت به حالت پیش از بروز اختلاف است. مجازات حبس یا سایر مجازات های کیفری در این دسته از دعاوی مطرح نیست و حکم صادره معمولاً شامل پرداخت وجوه، انجام کاری یا عدم انجام آن است. این دعاوی ریشه در نقض قراردادها، اختلافات مالکیت، یا عدم ایفای تعهدات قانونی در زمینه املاک دارند و بر پایه قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی می شوند.

رسیدگی به این دعاوی نیازمند ارائه دادخواست از سوی خواهان و اثبات ادعا با مدارک و مستندات قانونی است. خواهان باید با ارائه دلایل کافی، حقانیت خود را به دادگاه ثابت کند. در ادامه به بررسی مهم ترین مصادیق دعاوی ملکی حقوقی می پردازیم که هر یک نقش ویژه ای در حل و فصل اختلافات مربوط به اموال غیرمنقول ایفا می کنند و آگاهی از آن ها برای حفظ حقوق افراد ضروری است.

دعاوی التزام به تحویل ملک

هنگامی که فروشنده ملکی را بر اساس یک مبایعه نامه به خریدار واگذار می کند، متعهد می شود که در تاریخ مشخص شده، ملک را به خریدار تحویل دهد. چنانچه فروشنده از این تعهد خودداری کند و در موعد مقرر اقدام به تحویل ملک نکند، خریدار حق دارد دعوای “الزام به تحویل ملک” را علیه او مطرح سازد. برای این منظور، خریدار باید دادخواستی با همین عنوان تنظیم کرده و آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید.

پس از ثبت دادخواست و تعیین شعبه صالح برای رسیدگی، طرفین دعوا به جلسه رسیدگی دعوت می شوند. در این جلسات، دادگاه با بررسی مبایعه نامه و سایر مستندات ارائه شده، به موضوع رسیدگی می کند. گاهی اوقات برای طرح این دعوا، نیاز به ارائه سند رسمی است، اما در برخی دادگاه ها، مبایعه نامه نیز به عنوان مدرک معتبر پذیرفته می شود. در صورتی که دادگاه ارائه سند رسمی را الزامی بداند و ملک فاقد آن باشد، خریدار ممکن است ابتدا مجبور به طرح دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی” شود.

دعاوی التزام به تنظیم سند رسمی

یکی از رایج ترین دعاوی حقوقی ملکی، دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی” است. زمانی که ملک بر اساس یک قرارداد عادی (مانند مبایعه نامه) به فروش می رسد، طرفین معمولاً تاریخی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند قطعی تعیین می کنند. اگر فروشنده، پس از دریافت ثمن معامله یا بخش عمده آن، از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی خودداری کند، خریدار می تواند برای الزام او به این امر، به دادگاه حقوقی مراجعه نماید.

برای موفقیت در این دعوا، ضروری است که دادگاه از مالکیت فروشنده بر ملک و اهلیت وی برای انجام معامله اطمینان حاصل کند. همچنین، خریدار نیز باید به تعهدات مالی خود در پرداخت ثمن معامله عمل کرده باشد. پس از احراز شرایط، دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر می کند و در صورت عدم تمکین فروشنده، نماینده دادگاه می تواند نسبت به امضای سند به جای او اقدام نماید. این دعوا برای تضمین حقوق خریدار و رسمی کردن مالکیت او بسیار حیاتی است.

دعوای خلع ید

دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که فردی بدون داشتن هیچ گونه مجوز قانونی یا قراردادی، ملکی را به تصرف خود درآورده باشد. در چنین حالتی، مالک حقیقی ملک می تواند با ارائه دادخواست خلع ید، از دادگاه بخواهد تا متصرف غیرقانونی را از ملک خود بیرون کند. رکن اصلی این دعوا، اثبات مالکیت رسمی خواهان بر ملک مورد تصرف است که معمولاً با ارائه سند مالکیت رسمی صورت می گیرد. همچنین، باید ثابت شود که تصرف خوانده، فاقد هرگونه مجوز قانونی بوده است.

نکته مهم در خصوص دعوای خلع ید، تمایز آن با “دعوای تخلیه ید” است. در خلع ید، تصرف فرد از ابتدا غاصبانه و بدون اجازه مالک بوده است، در حالی که در تخلیه ید، فرد در ابتدا با اجازه و بر اساس قراردادی مانند اجاره در ملک ساکن شده، اما پس از پایان مدت قرارداد، از تخلیه ملک خودداری می کند. اگر خواهان به اشتباه به جای خلع ید، دعوای تخلیه ید را مطرح کند، دادگاه ممکن است قرار عدم استماع دعوا صادر نماید؛ به این معنا که دعوا به دلیل وجود مانع قانونی، قابلیت رسیدگی ماهیتی را ندارد.

دعوای رفع تصرف عدوانی

دعوای رفع تصرف عدوانی یکی دیگر از دعاوی مهم در حوزه املاک است که هدف آن بازگرداندن تصرف به متصرف سابق است. این دعوا زمانی مطرح می شود که شخصی، بدون رضایت و اجازه متصرف قبلی، مال غیرمنقولی را از تصرف او خارج کرده باشد. بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف او خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید، تعریف تصرف عدوانی است.

برای طرح این دعوا، خواهان باید سه نکته اصلی را اثبات کند: اولاً، سابقه تصرف خود بر ملک؛ ثانیاً، لحوق تصرف خوانده (یعنی اینکه خوانده پس از خواهان و بدون رضایت او ملک را تصرف کرده است)؛ و ثالثاً، عدوانی بودن تصرف خوانده (یعنی تصرف بدون اجازه و غیرقانونی). نکته حائز اهمیت این است که در این دعوا، نیازی به اثبات مالکیت رسمی خواهان نیست و صرف اثبات سابقه تصرف کافی است، مگر آنکه سند مالکیت به عنوان اماره تصرف مورد استناد قرار گیرد. هدف اصلی این دعوا، بازگرداندن وضعیت تصرف به حالت پیشین و جلوگیری از خودسری افراد است.

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، برخلاف دعوای تصرف عدوانی، به معنای خارج کردن کامل ملک از تصرف مالک نیست. در این دعاوی، فرد بدون اینکه ملک را به طور کامل تصرف کند، مانع استفاده مالک از حق قانونی خود در ملک می شود یا برای او مزاحمت ایجاد می نماید. به عنوان مثال، ممکن است شخصی با قرار دادن موانع در مسیر ورودی ملک، مانع دسترسی مالک به زمین کشاورزی یا منزل مسکونی خود شود. این اعمال، حق استفاده مالک از ملک خود را مختل یا محدود می کند.

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به این موضوع اشاره کرده و هرگونه اقداماتی از قبیل پی کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن را که به منظور تصرف یا ذی حق معرفی کردن خود یا دیگری و یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در اراضی و املاک متعلق به دولت یا اشخاص حقیقی یا حقوقی انجام شود، جرم تلقی می کند. این دعاوی با هدف رفع موانع و بازگرداندن امکان بهره مندی کامل مالک از حقوق خود مطرح می شوند و از اهمیت بالایی در حفظ آرامش و امنیت حقوقی مالکان برخوردارند.

تفاوت دعوای مزاحمت و ممانعت از حق

هرچند دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق اغلب در کنار هم مطرح می شوند و شباهت هایی دارند، اما از نظر ماهیت و شدت اختلال ایجاد شده در حق مالکیت، با یکدیگر تفاوت هایی دارند. در دعوای ممانعت از حق، فاعل به طور کلی و کامل مانع استفاده مالک حقیقی از ملک یا حق مربوط به آن می شود. به عبارت دیگر، شخص به گونه ای عمل می کند که مالک به هیچ وجه نمی تواند از حق خود بهره برداری کند. این عمل می تواند شامل بستن کامل راه دسترسی یا ایجاد مانعی باشد که استفاده از ملک را ناممکن سازد.

در مقابل، در دعوای مزاحمت، عمل فرد باعث ایجاد اختلال جزئی در تصرف یا استفاده مالک می شود. به این معنا که مالک همچنان می تواند از ملک خود استفاده کند، اما این استفاده همراه با دشواری، ناراحتی یا محدودیت هایی است که توسط فرد مزاحم ایجاد شده است. این تفاوت در میزان تأثیرگذاری بر حق مالک، وجه تمایز اصلی این دو دعوا محسوب می شود. هر دو دعوا با هدف اعاده وضعیت به حالت سابق و رفع تجاوز به حقوق مالکانه مطرح می گردند و می توانند به صورت حقوقی پیگیری شوند.

دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن زمانی مطرح می شود که ملکی پیش از انجام معامله قطعی، در رهن شخص یا نهاد دیگری (مانند بانک در ازای دریافت وام) قرار داشته باشد. بر اساس قوانین، تا زمانی که ملک در رهن است و از رهن خارج نشده، امکان انتقال قطعی سند آن وجود ندارد. اگر فروشنده متعهد به فک رهن و سپس انتقال سند باشد، اما از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار می تواند دعوای الزام به فک رهن را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

این دعوا معمولاً مقدمه ای برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. به این معنا که تا زمانی که ملک از رهن خارج نشود، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود نخواهد داشت. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز تعهد فروشنده به فک رهن، حکم به الزام او به انجام این کار صادر می کند. در صورت عدم تمکین، ممکن است خریدار بتواند با مجوز دادگاه، خود اقدام به پرداخت بدهی و فک رهن نماید و سپس مبلغ پرداختی را از فروشنده مطالبه کند. این دعوا برای تضمین انتقال کامل و بدون نقص مالکیت به خریدار از اهمیت بالایی برخوردار است.

دعوای ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری، دسته ای از پرونده های قضایی هستند که به اعمال مجرمانه مرتبط با املاک می پردازند. این دعاوی در دادگاه های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرند و هدف اصلی آن ها، مجازات مرتکب جرم و برقراری نظم عمومی است. برخلاف دعاوی حقوقی که عمدتاً به جبران خسارت می پردازند، در دعاوی کیفری، مجازات هایی نظیر حبس، جزای نقدی و رد مال برای متهم در نظر گرفته می شود. در این نوع دعاوی، علاوه بر شاکی خصوصی (بزه دیده)، دادستان نیز به نمایندگی از جامعه، پیگیر پرونده است.

برای طرح دعوای کیفری، باید عملی صورت گرفته باشد که در قانون مجازات اسلامی به عنوان جرم تعریف شده باشد و دارای جنبه عمومی باشد. در بسیاری از جرایم کیفری، اثبات “قصد مجرمانه” (سوءنیت) از سوی متهم برای محکومیت وی ضروری است. این دعاوی می توانند شامل کلاهبرداری، جعل سند، فروش مال غیر و خیانت در امانت در حوزه املاک باشند. در ادامه به برخی از مهم ترین مصادیق دعاوی ملکی کیفری خواهیم پرداخت.

تفاوت اساسی میان دعاوی حقوقی و کیفری ملکی در هدف آن ها نهفته است؛ حقوقی به دنبال جبران خسارت و احقاق حق خصوصی است، در حالی که کیفری به دنبال مجازات مرتکب جرم و حفظ نظم عمومی است.

دعوای کلاهبرداری در خرید و فروش

کلاهبرداری در خرید و فروش ملک یکی از جرایم کیفری شایع در حوزه املاک است که می تواند خسارات مالی قابل توجهی به بزه دیدگان وارد کند. این جرم زمانی اتفاق می افتد که شخصی با استفاده از وسایل متقلبانه و فریب، مال دیگری را به دست آورد. ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری، به تعریف این جرم پرداخته است.

مصادیق کلاهبرداری در حوزه املاک می تواند شامل موارد زیر باشد: امیدوار کردن مردم به وجود شرکت یا موسسه غیرواقعی برای فروش ملک، معرفی خود به عنوان مالک اموال دیگران و فروش غیرقانونی آن ها (فروش مال غیر)، استفاده از عناوین و سمت های مجعول برای فریب خریدار یا فروشنده، یا ترساندن افراد از موضوعی غیرواقعی برای وادار کردن آن ها به انجام معامله. در این موارد، فرد کلاهبردار علاوه بر رد مال، به مجازات حبس (یک تا هفت سال) و جزای نقدی محکوم می شود. برای اثبات این جرم، وجود عنصر فریب و سوءنیت متهم ضروری است.

دعوای جعل سند ملک

جعل سند ملک به معنای تغییر آگاهانه و غیرقانونی در سند به منظور سوءاستفاده از آن است. این جرم یکی از خطرناک ترین جرایم در حوزه املاک محسوب می شود، زیرا می تواند مالکیت افراد را به طور کلی زیر سوال ببرد. بر اساس ماده ۴۳۲ قانون مجازات اسلامی، هرگونه دست بردن در سند، ساختن مهر یا امضای افراد رسمی و غیررسمی، قلم بردن، خراشیدن، محو کردن، الصاق یک نوشته به نوشته دیگر، یا ساختن نوشته یا سند به قصد تقلب، جعل محسوب می شود.

جرم جعل سند مالکیت اقسام مختلفی دارد و می تواند توسط افراد عادی یا حتی صاحبان دفاتر اسناد رسمی و کارکنان ثبت اسناد و املاک صورت گیرد. اگر هر یک از این افراد عمداً مرتکب جرم جعل سند مالکیت شوند، مجرم شناخته شده و طبق قانون مجازات می شوند. پیامدهای این جرم می تواند شامل ابطال سند مجعول، رد مال و مجازات حبس برای جاعل باشد. هدف از پیگیری این دعوا، ابطال سند جعلی و مجازات فرد جاعل است.

دعوای خیانت در امانت

جرم خیانت در امانت در حوزه املاک زمانی رخ می دهد که مال یا سندی مربوط به ملک به شخصی سپرده شود و او از پس دادن آن هنگام مطالبه مالک امتناع ورزد، یا آن مال را در راهی غیر از آنچه مالک تعیین کرده، مصرف یا تصاحب نماید. به عنوان مثال، اگر مالک سند ملک خود را به امانت به فردی بسپارد و آن فرد بدون اجازه مالک، سند را به رهن بگذارد یا از بازگرداندن آن خودداری کند، مرتکب خیانت در امانت شده است.

سه عنصر اصلی در تشکیل جرم خیانت در امانت وجود دارد: اولاً، وجود مال امانی (مانند سند ملک، کلید، یا حتی خود ملک در برخی شرایط خاص)؛ ثانیاً، سپردن مال به امین با قصد بازگرداندن یا مصرف در راه مشخص؛ و ثالثاً، سوءاستفاده امین از مال امانی به صورت تصاحب، تلف، استعمال یا مفقود کردن آن به ضرر مالک. این جرم دارای جنبه کیفری بوده و علاوه بر رد مال، مجازات حبس را نیز در پی دارد. اثبات این جرم نیازمند ارائه مدارک و شواهد کافی مبنی بر وقوع امانت و سوءاستفاده از آن است.

دعوای ملکی ثبتی

دعاوی ملکی ثبتی، دسته ای از دعاوی هستند که به طور مستقیم با اسناد و رویه های ثبت املاک و مستغلات در ارتباطند. این دعاوی اغلب ماهیت حقوقی دارند و در دادگاه های حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرند و هدفشان اصلاح یا ابطال اقدامات ثبتی، یا حل اختلافات ناشی از ثبت ملک است. در این نوع دعاوی، جنبه کیفری و مجازات حبس مطرح نیست، بلکه تمرکز بر صحت و سقم اسناد و ثبت رسمی مالکیت است. این دعاوی نقش مهمی در شفافیت و اعتبار اسناد ملکی ایفا می کنند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می نمایند.

مهمترین دعاوی ملکی ثبتی شامل مواردی مانند افراز ملک مشاع و ابطال سند رسمی هستند. این دعاوی به دلیل ارتباط مستقیم با اداره ثبت اسناد و املاک و ماهیت فنی و تخصصی شان، نیازمند دقت و آگاهی بالایی از قوانین ثبتی هستند. رسیدگی به آن ها مستلزم بررسی دقیق سوابق ثبتی و انطباق آن ها با قوانین جاری است. در ادامه به بررسی جزئی تر این دعاوی خواهیم پرداخت تا ابعاد مختلف آن ها روشن تر شود و افراد با حقوق و وظایف خود در این زمینه آشنا شوند.

دعوای افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از یک ملک مشترک (مشاع) است. زمانی که یک ملک به دلایل مختلفی مانند ارث یا خرید مشترک، بین چند نفر به صورت مشاع (مشترک) باشد و شرکا نتوانند بر سر نحوه تقسیم ملک به توافق برسند، راه حل قانونی، طرح دعوای افراز است. در لغت، افراز به معنی جدا کردن و در اصطلاح حقوقی، به معنای تفکیک سهم هر شریک از ملک مشترک است تا هر یک از شرکا بتوانند به صورت مستقل بر سهم خود مالکیت داشته باشند.

دعوای افراز در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، ابتدا در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مطرح می شود. در صورتی که اداره ثبت نتواند افراز را انجام دهد (مثلاً به دلیل غیرقابل تقسیم بودن ملک)، یا یکی از شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر باشد، پرونده به دادگاه صالح ارجاع می شود. هدف از این دعوا، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مفروز به هر یک از شرکا است تا از اختلافات آینده بر سر نحوه استفاده و بهره برداری از ملک جلوگیری شود.

دعوای ابطال سند رسمی

دعوای ابطال سند رسمی زمانی مطرح می شود که خواهان به دلایلی، خواستار بی اعتبار کردن یک سند رسمی (مانند سند مالکیت) باشد. این دعوا معمولاً در شرایطی رخ می دهد که یک ملک به صورت غیرقانونی به چند نفر فروخته شده باشد یا معامله ای که منجر به صدور سند شده، از ابتدا باطل بوده باشد (مثلاً به دلیل مجهول بودن مورد معامله یا عدم اهلیت یکی از طرفین). در این صورت، سند رسمی صادر شده بر پایه آن معامله باطل نیز باید ابطال گردد تا وضعیت حقوقی ملک روشن شود.

طرح دعوای ابطال سند رسمی باید حتماً در دادگاه های حقوقی صالح صورت پذیرد. دفاتر اسناد رسمی، خود به تنهایی حق ابطال سند رسمی را ندارند و در صورت اقدام به چنین کاری، مرتکب تخلف یا حتی جرم شده اند. دادگاه پس از بررسی دلایل خواهان و احراز بطلان معامله یا عدم صحت رویه منجر به صدور سند، حکم به ابطال آن را صادر می کند. این دعوا برای حفظ اعتبار اسناد و جلوگیری از سوءاستفاده های احتمالی از اهمیت بالایی برخوردار است و به تثبیت مالکیت صحیح کمک می کند.

در دعاوی ملکی، انتخاب مسیر حقوقی یا کیفری به ماهیت اختلاف بستگی دارد؛ حقوقی برای اختلافات قراردادی و مالکیت، و کیفری برای جرایم عمدی نظیر کلاهبرداری و جعل سند.

سوالات متداول

هدف اصلی دعاوی حقوقی ملکی چیست؟

هدف اصلی دعاوی حقوقی ملکی، احقاق حقوق خصوصی افراد، جبران خسارات وارده و اجرای تعهدات قراردادی یا قانونی است. این دعاوی به دنبال بازگرداندن وضعیت حقوقی ملک به حالت صحیح و عادلانه هستند، بدون اینکه مجازات کیفری برای طرفین در پی داشته باشند.

هدف اصلی دعاوی کیفری ملکی چیست؟

هدف اصلی دعاوی کیفری ملکی، مجازات مرتکب جرم و برقراری نظم عمومی در جامعه است. این دعاوی به دنبال کیفر دادن افرادی هستند که اعمال مجرمانه مانند کلاهبرداری، جعل سند یا خیانت در امانت را در حوزه املاک مرتکب شده اند.

تفاوت اصلی در فرآیند رسیدگی دعاوی حقوقی و کیفری ملکی چیست؟

تفاوت اصلی در فرآیند رسیدگی دعاوی حقوقی و کیفری ملکی، در مرجع رسیدگی و مراحل دادرسی است. دعاوی حقوقی در دادگاه های حقوقی و بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی بررسی می شوند، در حالی که دعاوی کیفری ابتدا در دادسرا و سپس در دادگاه های کیفری و بر اساس قانون آیین دادرسی کیفری پیگیری می گردند.

نتایج احتمالی دعاوی حقوقی ملکی چیست؟

نتایج احتمالی دعاوی حقوقی ملکی معمولاً شامل الزام به انجام تعهد (مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک)، جبران خسارت مالی، خلع ید یا رفع تصرف عدوانی، و یا ابطال سند یا قرارداد است. این نتایج به دنبال حل و فصل اختلافات و بازگرداندن حقوق به ذی نفع هستند.

نتایج احتمالی دعاوی کیفری ملکی چیست؟

نتایج احتمالی دعاوی کیفری ملکی شامل مجازات مرتکب جرم (مانند حبس، جزای نقدی)، رد مال به بزه دیده، و در برخی موارد، ابطال اسناد جعلی یا بازگرداندن وضعیت به حالت قبل از جرم است. این نتایج علاوه بر جبران خسارت بزه دیده، جنبه تنبیهی و بازدارندگی نیز دارند.

آیا یک اختلاف ملکی می تواند همزمان منجر به دعوای حقوقی و کیفری شود؟

بله، در بسیاری از موارد یک اختلاف ملکی می تواند همزمان منجر به طرح دعوای حقوقی و کیفری شود. به عنوان مثال، در پرونده کلاهبرداری ملکی، شاکی می تواند همزمان هم برای مجازات کلاهبردار دعوای کیفری مطرح کند و هم برای پس گرفتن مال خود یا جبران خسارت، دعوای حقوقی اقامه نماید.