نمونه نظریه کارشناسی تحریر ترکه 1405 + دانلود قالب استاندارد و رایگان

1. سربرگ و مشخصات پرونده

شامل تاریخ، شماره گزارش، مرجع ارجاع کننده (شعبه دادگاه یا شورای حل اختلاف)، شماره کلاسه پرونده، نام و مشخصات کامل خواهان و خواندگان (وراث)، و نام و شماره پروانه کارشناس یا هیئت کارشناسی.

2. مقدمه و خلاصه روند رسیدگی

بیان خلاصه دستور مرجع قضایی، اشاره به مطالعه مدارک، و ذکر دقیق تاریخ و نحوه بازدید محلی و افرادی که در زمان بازدید حضور داشته اند.

3. صورت برداری و ارزیابی دقیق اموال (قلب گزارش)

این بخش باید به تفکیک اموال غیر منقول (با ذکر پلاک ثبتی، متراژ عرصه و اعیان، نوع اسکلت، انشعابات و ارزش تفکیکی) و اموال منقول (خودرو، سهام، موجودی بانکی، طلا و جواهر با ذکر مشخصات فنی و ارزش روز) تنظیم شود.

4. محاسبه ارزش خالص ماترک و سهم الارث

جمع کل ارزش دارایی ها منهای دیون و هزینه های قانونی، ارزش خالص ماترک را تشکیل می دهد. سپس بر اساس گواهی حصر وراثت و قواعد قانون مدنی، سهم ریالی هر یک از وراث به صورت شفاف محاسبه و درج می گردد.

5. پیشنهادات کارشناسی برای تقسیم و نتیجه گیری

ارائه راهکارهای عملی مانند افراز، تعدیل نقدی یا مزایده در صورت عدم توافق وراث، همراه با ذکر هرگونه محدودیت یا فرضیه ای که در روند کارشناسی دخیل بوده است. در پایان، گزارش با امضا و مهر رسمی کارشناس معتبر می شود.

باسمه تعالی

تاریخ گزارش: 15/05/1405

شماره گزارش: 8854/ک/1405

ریاست محترم شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران

موضوع: نظریه کارشناسی در خصوص پرونده کلاسه 140506920001234567 مورخ 1405/02/20 با موضوع تحریر و تقسیم ترکه مرحوم عباس حسینی.

با سلام و احترام؛ عطف به قرار کارشناسی صادره از آن مقام محترم، اینجانبان به عنوان کارشناسان رسمی دادگستری در رشته های راه و ساختمان و امور کشاورزی، پس از مطالعه کامل پرونده، بررسی گواهی حصر وراثت شماره 1404/321 صادره از شورای حل اختلاف منطقه 6 تهران و هماهنگی با طرفین دعوا، در تاریخ 1405/04/10 به همراه خواهان (آقای علی حسینی) و یکی از خواندگان (خانم فاطمه رضایی، همسر متوفی) از اموال مندرج در دادخواست بازدید و معاینه محلی به عمل آوردیم. نتایج بررسی ها به شرح زیر تقدیم می گردد:

الف) مشخصات ورثه و سهم الارث قانونی

بر اساس گواهی حصر وراثت، ورثه قانونی مرحوم عباس حسینی (متوفی به تاریخ 1404/01/10) عبارتند از:

1. خانم فاطمه رضایی (زوجه): سهم یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول و عین اموال منقول.
2. آقای علی حسینی (فرزند پسر).
3. آقای رضا حسینی (فرزند پسر).
4. خانم مریم حسینی (فرزند دختر).

باقیمانده ترکه پس از کسر سهم زوجه، بین فرزندان با قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم می شود.

ب) صورت برداری و ارزیابی دقیق اموال متوفی

پس از بررسی مستندات و معاینه محلی، اموال به شرح زیر ارزش گذاری گردید:

1. اموال غیر منقول:

• یک واحد آپارتمان مسکونی: واقع در تهران، خیابان ولیعصر، کوچه 10، پلاک 5، طبقه 3. پلاک ثبتی 12345 فرعی از 678 اصلی، بخش 11 تهران. مساحت 120 مترمربع. سال ساخت 1385، اسکلت بتنی، دارای پارکینگ و انباری. ارزش عرصه و اعیان به صورت یکجا: 45,000,000,000 ریال (چهل و پنج میلیارد ریال).
• یک قطعه زمین کشاورزی: واقع در کرج، روستای قاسم آباد. پلاک ثبتی 123 فرعی از 789 اصلی، بخش 7 کرج (مالکیت بر اساس قولنامه عادی و تصرفات). مساحت حدود 2000 مترمربع، دارای 20 اصله درخت سیب و سهم آب از چاه عمیق. ارزش عرصه و اعیان: 15,000,000,000 ریال (پانزده میلیارد ریال).

2. اموال منقول:

• یک دستگاه خودروی سواری: پژو پارس، مدل 1398، سفید، پلاک 11 ع 123 45، کارکرد 80,000 کیلومتر، بدون رنگ. ارزش: 1,200,000,000 ریال (یک میلیارد و دویست میلیون ریال).
• موجودی حساب بانکی: بانک ملی، شعبه ولیعصر، شماره حساب 1234567890. موجودی در تاریخ فوت: 350,000,000 ریال (سیصد و پنجاه میلیون ریال).
• طلا و جواهرات: حدود 100 گرم طلای 18 عیار. ارزش بر اساس نرخ روز: 4,500,000,000 ریال (چهار میلیارد و پانصد میلیون ریال).

3. دیون و مطالبات:

• بدهی به بانک مسکن: باقی مانده وام مسکن آپارتمان مذکور، مبلغ 800,000,000 ریال (هشتصد میلیون ریال) بر اساس استعلام بانکی.

ج) محاسبه ارزش خالص ماترک و سهم الارث

مجموع ارزش دارایی ها: 45,000,000,000 + 15,000,000,000 + 1,200,000,000 + 350,000,000 + 4,500,000,000 = 66,050,000,000 ریال

مجموع دیون: 800,000,000 ریال

ارزش خالص ماترک: 66,050,000,000 – 800,000,000 = 65,250,000,000 ریال (شصت و پنج میلیارد و دویست و پنجاه میلیون ریال)

محاسبه سهم ورثه:

• سهم زوجه (یک هشتم): 65,250,000,000 × (1/8) = 8,156,250,000 ریال
• باقیمانده برای فرزندان: 65,250,000,000 – 8,156,250,000 = 57,093,750,000 ریال
• سهم هر فرزند پسر (2 سهم): (57,093,750,000 ÷ 5) × 2 = 22,837,500,000 ریال
• سهم فرزند دختر (1 سهم): (57,093,750,000 ÷ 5) × 1 = 11,418,750,000 ریال

د) پیشنهادات کارشناسی و نتیجه گیری

با توجه به عدم قابلیت افراز آپارتمان مسکونی به نسبت سهام ورثه، پیشنهاد می شود اموال غیر منقول به صورت توافقی به یکی از وراث واگذار و مابقی سهم از طریق پرداخت تعدیل نقدی یا فروش ملک و تقسیم وجه تسویه گردد. در صورت عدم توافق، فروش کلیه اموال از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله بر اساس سهم الارث قانونی، منطقی ترین راهکار است. لازم به ذکر است مالکیت زمین کشاورزی بر اساس قولنامه عادی ارزیابی شده و در صورت ادعای شخص ثالث، مسئولیت آن بر عهده خواهان است.

با احترام
مهندس احمدی – کارشناس رسمی دادگستری (رشته کشاورزی)
مهندس کریمی – کارشناس رسمی دادگستری (رشته راه و ساختمان)

دقت در مستندات مالکیت

کارشناس باید نوع سند مالکیت (رسمی، عادی، قولنامه ای) را به صراحت در گزارش قید کند. ارزش گذاری اموال فاقد سند رسمی همواره با قید احتیاط و ذکر فرضیه عدم معارض انجام می شود.

تفکیک ارزش عرصه و اعیان

در اموال غیر منقول، به ویژه زمانی که سند مالکیت مشاعی است یا بنا بدون سند احداث شده، تفکیک ارزش زمین (عرصه) از ارزش بنا (اعیان) برای محاسبه دقیق سهم زوجه و اجرای قوانین مالیاتی ضروری است.

شفافیت در محدودیت ها و فرضیات

اگر کارشناس به هر دلیلی (مانند عدم حضور یکی از وراث یا عدم دسترسی به برخی اسناد بانکی) نتوانسته بخشی از اموال را بررسی کند، باید این محدودیت را صراحتاً در بخش نتیجه گیری گزارش ذکر نماید تا مسئولیت حقوقی متوجه او نباشد.

آیا تحریر ترکه بدون درخواست همه وراث امکان پذیر است؟

بله، حتی اگر تنها یکی از وراث یا یکی از طلبکاران متوفی درخواست دهد، دادگاه می تواند قرار تحریر ترکه را صادر کند تا از تضییع حقوق ذی نفعان جلوگیری شود.

تفاوت اصلی نظریه کارشناسی با صورت جلسه تحریر ترکه توسط شورا چیست؟

صورت جلسه شورای حل اختلاف معمولاً یک لیست برداری ساده و توافقی است، اما نظریه کارشناسی رسمی دادگستری دارای ارزش اثباتی بالاتر، مبتنی بر ارزیابی فنی و قیمت روز بازار، و قابل استناد مستقیم در دادگاه های حقوقی است.

اگر یکی از وراث به نظریه کارشناسی اعتراض داشته باشد چه باید کرد؟

وارث معترض می تواند ظرف مهلت قانونی (معمولاً یک هفته از تاریخ ابلاغ)، اعتراض کتبی خود را به دادگاه ارائه دهد. در صورت وارد بودن اعتراض، دادگاه ممکن است موضوع را به هیئت کارشناسی سه نفره یا بیشتر ارجاع دهد.